Галерия

2

1

Янис Ревитис е в бизнеса с недвижими имоти в Гърция в последните двайсет години. Компанията му разполага с пет офиса в цялата страна, които се занимават консултации, покупко-продажби и оценки на недвижима собственост. Успешният бизнесмен се съгласи да разясни на читателите на GRReporter ситуацията с недвижимите имоти в Гърция и до колко икономияеската криза е засегнала този сектор.

Според данни предоставени от Банката на Гърция пазара на движими имоти в Гърция изпитва спад още от началото на 2009 година. В резултат на какво се случи това?

Всичко започна от черния октомври на 2008 година, когато някои банки в САЩ с завишени инвестиции в недвижимите имоти сложиха началото на кризата. Тази криза се разрасна и до Европа, съответно и Гърция. В следствие на лошата икономическа политика в последните години и завишените кредити, които сме натрупали като резултата от тази политика създадоха гръцката криза. Бяха засегнати всички сектори на икономиката, в това число и пазара на недвижими имоти.

Когато американската криза започна да затваря една поредица от банки поради неизпълнение на поетите от тях задължения към така наречените токсични облигации, европейските и гръцките им колеги също  се притесниха. Това намали ликвидността на пазара, което веднага се отрази на търговията с имущество.

Как кризата промени ежедневието на агенциите на недвижими имоти?

Агенциите, които са от много години на пазара, създали са си добро име и имат своя клиентела усетиха кризата много по-леко от новите играчи на пазара. Компаниите, които са влезли на пазара в последните 5-6 години, поради разцвета бизнеса в този период, усетиха кризата много по-силно. Някои не издържаха на удара и затвориха предприятията си, други се очаква да затворят бизнеса си в следващата година. По-старите агенции са преживяли и други кризи и имат възможност и опит да задържат нещата докато кризата отмине.

Никой не може да каже как ще се развие днешната икономическа криза. Не може да предвидим какви последици ще има или колко време ще продължи рецесията, нито кои сектори ще могат да се опазят и кои ще бъдат най-потърпевши. Истината е, че в дългосрочен план всеки, който е инвестирал в недвижим имот на логична цена не е загубил.

Загубиха след разгара на кризата са хората, които бяха придобили имот с кредит и днес се затрудняват да го погасят. Всички, които са имали възможност да закупят имот без банков заем или на ниски цени ще са печеливши в дългосрочен план. Разбира се, кризата дава и една нова възможност на тези, които могат да се възползват от нея – да придобият имот на по-ниски цени.

Според вашите наблюдения къде първо удари кризата в търговията с недвижими имоти? Малките или големите имоти пострадаха първо?

Кризата винаги удря целия пазар, никой не остава напълно незасегнат, но най-голяма разлика се наблюдава в скъпите имоти. Тези, които са най-трудни за продажба и най-малко се търсят.

С идването на кризата спаднаха ли цените или пазара замръзна, защо?

Оценката за цялата изминала 2009 година е, че средно цените в страната паднаха с около 12%. Тази година очакваме да завърши също със спад от около 8%. Значи от началото на кризата през октомври 2008 до октомври 2010 ще се отбележи намаление на средната стойност на цените на недвижимите имоти в Гърция от около 20%. Разбира се цените не се сгрумолиха както в Щатите или някои други европейски страни. Цените спаднаха от тези, които се оказаха с големи заеми и искаха бърза продажба, както и от тези, които имат много имоти и искат да продадат. В Гърция обаче не се образува масова вълна на обезценяване на недвижимите имоти.

Строителните предприемачи също не предприеха намаляване на цените. Част от причините са, че имаха добра печалба от предишни години, която им позволява да изчакват. Друга причина е, че цените на парцелите и строителните материали бяха завишени, което накара предприемачите да се въздържат от големи ценови разлики при продажбата след началото на кризата. Затова, дори цените от строител не спаднаха с повече от десет-петнайсет на сто за ново строителство.

Какъв съвет ще дадете на някои, който би искал да закупи недвижим имот днес?

Моят съвет е да изчака известно време, но също така и да направи едно много добро проучване на пазара. За съжаление днес е много трудно да се направят прогнози на къде ще тръгнат цените. Сигурно е, че от тук нататък тези, които продават ще предлагат имоти на много по-логични цени в сравнение с офертите от миналата и по-миналата година. Купувачът трябва да има в предвид до колко имота, който купува може да бъде преподаден или с други думи, да си струва парите. Един добър градски имот може лесно да бъде продаден, когато е с добро изложение и  в добро състояние, да има лесен достъп до градския транспорт и по възможност да има зеленина в квартала, в който се намира. Това е една инвестиция, която би донесла добра възвращаемост на собственика.

Извънградските имоти в крайморските селища днес от друга страна имат определено добри цени. Почивните имоти за отдих, особено в района на Атики не са много. Един подобен имот трябва задължително да е в близост и дори със изглед към морето, защото иначе напоследък подобни имоти не са приоритет в търсенето на пазара. По-голям интерес за тези имоти проявяват  чужденците – западноевропейците обичат Гърция и в много случай искат да имат собственост на Кикладските острови например или на остров Крит, там интересът е по-голям.

В последните десет години много гърци станаха собственици на недвижими имоти в България и други страни на Балканите с оглед висока възвращаемост на инвестицията. Смятате ли, че това обезкървява местния пазар?

Тези, които влязоха рано на пазара на недвижимите имоти и продадоха преди пет-шест години имотите спечелиха много пари. Надценките се оказаха много високи. Компаниите и частните лица, които инвестираха тогава, получиха много висока възвращаемост, но и имаха и успешен бизнес Гърция. В крайна сметка подобна инвестиция бе много добър ход, който по-никакъв начин не може да се отчете като грешка. Всички, които придобиха и запазиха собствеността си в България съвсем скоро ще имат възможност (ако искат) да излязат на пазара и да получат много висока печалба.

Разкажете за опита си на българския пазар за недвижими имоти.

Ние отворихме нашия офис в София малко преди да избухне последната голяма криза, когато цените на имотите вече бяха достигнали едни доста високи нива, а търсенето започна да се свива. Пропуснах момента преди седем-осем години, когато за първи път ме посъветваха да отворя филиал в България и сега чакам да дойдат по-добри времена, за да продължим дейността си там.

Съвет на директора на МВФ Доминик Строс-Кан, а и политика на днешното правителство е да се възвърне конкурентоспособността на Гърция на международно ниво чрез общо намаляване на цените на предлаганата продукция и услуги. Как това може да се приложи на пазара на недвижими имоти и ще даде ли резултат според вас?

Цените на недвижимите имоти се регулират на базисната икономическа логика търсенето определя предлагането. Със сигурност намаляването на заплатите, пенсиите и цялостния спад в стандарта на живот на средностатистическия грък неизбежно ще доведе до едно по-драстично свиване на пазара. Например, ако общият спад в приходите на гърците се движи в размер десет на сто, то и пазарът на недвижими имоти ще отбележи десет на сто спад. Пазарът се саморегулира, спрямо настоящите икономически условия.

Как варират цените на апартаментите в различните квартали? /около морето, северните квартали, центъра, западната част на Атина/Кои райони са по-популярни в столицата?

Гръцките семейства избират местоживеенето си първо спрямо района, в който работят и второ спрямо възможностите, с които разполагат. Цените от друга страна варират от 10-20 хиляди евро до 3-4 милиона евро, в зависимост от социално-икономическия статут на купувача. За десет до двайсет хиляди евро се най-често продават приземни етажи и полу-мазета, които се се ползжат или от студенти, или от емигранти, или просто много бедни хора. Придобиването на собствен покрив обаче е вкоренено дълбоко в културата на гръка, така че независимо от цената, покупката на имот е осъществяване на мечта.

Какви опасности крият новите икономически реформи на ПАСОК за пазара на недвижими имоти, какви последици предвещавате?

От тук нататък всички граждани трябва да са запознати много добре с данъците, които дължат на държавата. Имотите с данъчна оценка под 250 хиляди евро не се облагат с висок данък. Там където данъците натежават значително са при скъпите имоти и при собствениците на много имоти. С въвеждането на новата данъчна реформа, собствениците ще трябва да показват източниците на приходи, с които са закупили определен имот. Офшорките собственици на недвижима собственост трябва да прехвърлят имотите на местни дружества, защото новият данък сгради за гръцките фирми е 0,6%, а за офшорните компании 15%.

Друг проблем е изключително завишеният данък при придобиване на имот. Докато в повечето страни в Европа той се движи между 3%-4%, в Гърция вече е цели 11%. Това определено създава пречка в решението за закупуване на имот в страната. В диалога, който имахме с комисията отговорна за изготвянето на новия данъчен закон, беше дадено предложение този показател да бъде намален, но поради изискванията на Международния валутен фонд това не се прие. Аргумент в отказа бе нуждата на държавата да събере колкото се може повече приходи в държавната хазна от събиране на данъци. Според мен това обаче бе погрешен ход, който няма да има желания резултат. Когато имаме толкова високо данъчно облагане и икономическа рецесия в разгара си, продажбите спадат и приходите от данъци ще са значително по-малки, а оборотът на средства на пазара изключително нисък.

На какво се дължи голямата разлика между данъчната оценка и реалните пазарни цени на недвижимите имоти?

Може би сме единствената държава, в която не се представят истинските цени на недвижимите имоти. Този парадокс е резултат от факта, че данъците тук са много високи, поради което се търсят различни вратички за избягване на данъчните тежести. За да се сложи край на това, правителството трябва да намали значително преките и косвените данъци, така че гъркът-купувач да престане да представя фалшиви стойности на имуществото. Дори и банките са намерили легален начин да подпомогнат тези практики, като дават жилищни кредити над данъчната стойност под предлог, че клиентът (купувачът на недвижим имот) трябва да направи ремонт на новото жилище, като всъщност парите отиват за покриване на пазарната му стойност.

Какво според вас трябва да се направи в най-лошия случай, за да се възстанови гръцката икономика?

Да се върнем към драхмата. В най-лошия случай е по-добре да се върнем към драхмата вместо да поемаме натиска на Европа и Международния валутен фонд, който няма да ни доведе нищо друго от дългосрочна рецесия, намаляване на доходите ни, повишаване на лихвите по облигациите ни е ежедневното обедняване на гърците. Вярвам, че ако се върнем към драхмата вътрешната ни икономика ще се подобри, ще се възстановим по-бързо и няма да се налага да поемаме ударите на Европа.