Galery

1

Ο Δημήτρης Τουρίκης είναι διευθυντής του περιφερειακού γραφείου της εταιρείας Bulgarian Properties, και η Χέλαν Βαβρίτος – διευθύντρια μάρκετινγκ, υπεύθυνη για την εκπόνηση στρατηγικών μάρκετινγκ για την προσέλκυση ξένων επενδυτών στην βουλγαρική αγορά ακινήτων. Είναι νέοι, έξυπνοι και δραστήριοι επενδυτικοί σύμβουλοι και μιλούν με τη Βικτώρια Μίντοβα για τη δραστηριότητά τους και τις εντυπώσεις τους από τη Βουλγαρία γενικά.

Πείτε μας πώς αποφασίσατε να δραστηριοποιηθείτε στην βουλγαρική αγορά ακινήτων;

Δημήτρης: Είμαστε εδώ και λίγο καιρό στην βουλγαρική αγορά. Ξεκινήσαμε την συνεργασία μας με την Bulgarian Properties το καλοκαίρι του 2009. Επιλέξαμε τη Βουλγαρία ύστερα από μια διετή έρευνα των επενδυτικών δυνατοτήτων στις χώρες της Βαλκανικής Χερσονήσου. Η ανάλυσή μας έδειξε ότι υπάρχει μεγάλη αποδοτικότητα των επενδύσεων που έχουν καταβληθεί σε ακίνητα στη Βουλγαρία, που δίνουν πολλές δυνατότητες για κέρδη.

Με τι ασχολούσασταν πριν ανοίξετε την αντιπροσωπεία της Bulgarian Properties στην Аθήνα;

Δημήτρης: Είμαστε εξειδικευμένοι επενδυτικοί σύμβουλοι. Πριν ξεκινήσουμε αυτή την συνεργασία, εγώ ήμουν χρηματομεσίτης για την Merrill Lynch στις ΗΠΑ και ασχολούμουν με κεφαλαιακές αγορές. Το ξέσπασμα της διεθνούς οικονομικής κρίσης μάς ανάγκασε να αναζητήσουμε νέες δυνατότητες για κέρδη σε άλλου είδους αγορές. Ύστερα από τη διεξαγωγή των απαραίτητων ερευνών, τα αποτελέσματα έδειξαν ότι η Βουλγαρία έχει το πιο ευνοϊκό επενδυτικό κλίμα από τις χώρες της Ευρώπης. Εκτός από το σταθερό συνάλλαγμα και την ένταξη στην Ε. Έ., ένας άλλος παράγοντας που κάνει τη βουλγαρική αγορά ελκυστική, είναι οι χαμηλές τιμές των ακινήτων σύμφωνα με τα κοινά ευρωπαϊκά κριτήρια. Πρέπει να ομολογήσω, ότι οι μέχρι στιγμής πωλήσεις υπερβαίνουν κατά πολύ τις αρχικές προσδοκίες μας. Πραγματοποιούμε σημαντικές συναλλαγές και το ενδιαφέρον για την απόκτηση ακινήτων είναι αρκετά μεγάλο.

Хέλαν: Η ειδικότητά μου είναι μάρκετινγκ, και πριν ξεκινήσουμε τη συνεργασία μας με την Bulgarian Properties, ζούσα στην Αυστραλία, όπου είχα μια οικογενειακή επιχείρηση, μέρος της οποίας περιλάμβανε διαχείριση ακινήτων. Ο βασικός ρόλος μου στην επιχείρησή μας είναι να κάνω μάρκετιωγκ της Βουλγαρίας ως προορισμού των ελληνικών επενδύσεων, και να συμβουλεύω τους πελάτες μας για το τι ακίνητο θα αποτελούσε καλή επένδυση στο συγκεκριμένο περιβάλλον της αγοράς.

Περιγράψτε πιο λεπτομερώς τα βασικά πλεονεκτήματα της βουλγαρικής αγοράς ακινήτων και ποιο πράγμα την κάνει τόσο ελκυστική για τους Έλληνες επενδυτές/αγοραστές;

Δημήτρης: Η ένταξη της Βουλγαρίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση το 2007 και η σταθερότητα της ισοτιμίας συναλλάγματος του βουλγαρικού λέβα με το ευρώ είναι οι δύο βασικοί παράγοντες, οι οποίοι εξασφαλίζουν μηδενικό ρίσκο για τους ξένους επενδυτές στην βουλγαρική αγορά ακινήτων. Αυτά διευκολύνουν τους αγοραστές από τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες και τους εξασφαλίζει εύκολη πρόσβαση σε νέες δυνατότητες να σημειώσουν κέρδη. Επιπλέον, λόγω της οικονομικής κρίσης το τελευταίο έτος παρατηρείται μείωση στις τιμές των ακινήτων σε όλη την Ευρώπη. Στη Βουλγαρία αυτή η μείωση είναι της τάξης του 40% σε σύγκριση με τον μέσο όρο των τιμών το 2008. Αυτό δημιουργεί ακόμη μεγαλύτερες δυνατότητες σε όσους επενδύσουν τώρα να σημειώσουν μελλοντικά κέρδη. Αυτή τη στιγμή η αγορά έχει φτάσει τη χαμηλότερη δυνατή θέση της, και στο εξής οι τιμές των ακινήτων μόνο θα αυξάνονται. Η ζήτηση διαμερισμάτων και γραφείων αυξάνεται που αναπόφευκτα θα οδηγήσει σε νέο «μπουμ» των τιμών.    

Пριν από περίπου τρία χρόνια, λίγο πριν ξεσπάσει η διεθνής οικονομική κρίση, οι αναλυτές της αγοράς ισχυρίζονταν ότι οι τιμές των ακινήτων στη Βουλγαρία είναι υπερβολικά φουσκωμένες με τεχνητό τρόπο. Πώς έχει αλλάξει η κατάσταση αυτή τη στιγμή;

Хέλαν: Οπωσδήποτε θα μπορούσαμε να πούμε, ότι εκείνη την εποχή γίναμε μάρτυρες ενός «μπουμ» στην αγορά ακινήτων. Με τον ερχομό της κρίσης όμως οι τιμές έπεσαν, επειδή η ζήτηση μειώθηκε δραστικά. Στην ουσία η κρίση συνέβαλε στην ρύθμιση της αγοράς και οδήγησε τις τιμές των ακινήτων σε πιο λογικές και πραγματικές αξίες. Με την εξυγίανση της αοράς και της εγχώριας οικονομίας, οι τιμές αρχίζουν φυσικά να αυξάνονται. Είναι η φυσική πρόοδο ανάπτυξης της αγοράς, ιδιαίτερα σε μια χώρα όπως η Βουλγαρία, η οποία μπορεί ακόμη να διευρύνει την οικονομία της. Το εμπόριο ακινήτων αποτελεί μονάχα έναν από τους κλάδους στη Βουλγαρία που εξασφαλίζουν στη χώρα καινούριες επενδύσεις.

Δημήτρης: Για μια νέα οικονομία, όπως η βουλγαρική, δεν είναι ασυνήθιστο να παρατηρούμε παρόμοια εξέλιξη (υψηλή αύξηση των τιμών και απότομη πτώση στη συνέχεια). Θεωρώ ότι το «μπουμ» των τιμών και της ζήτησης ως το καλοκαίρι του 2008 αποτελεί φυσική αντίδραση μιας αγοράς, η οποία τώρα μπαίνει στο παιχνίδι. Η διαφορά μετά την κρίση είναι, ότι τώρα βλέπουμε ένα δεύτερο κύμα πιο υγιεινής αύξησης των τιμών των ακινήτων. Ο λόγος είναι ότι οι τράπεζες έμαθαν το μάθημά τους από την κρίση που πέρασαν, και τώρα χορηγούν δάνεια ή χρηματοδοτούν διάφορες επιχειρήσεις πολύ πιο υπεύθυνα. Δεν υπάρχουν πλέον «τυχαίοι παίκτες» στην αγορά, όποιος θέλει να επενδύσει, ξέρει τι κάνει.

Ποιοί είναι οι βασικοί πελάτες σας;

Хέλαν: Η αλήθεια είναι ότι ένα μεγάλο μέρος των πελατών θέλουν να επενδύσουν χρήματα τα οποία ήδη διαθέτουν. Αντί να παίζουν στο χρηματιστήριο, προτιμούν να τα επενδύσουν σε ακίνητα, ως πιο σίγουρο και ασφαλή τρόπο να πολλαπλασιάσουν τα χρήματά τους. 

Δημήτρης: Έχουμε πελάτες που έρχονται σε μας και θέλουν να επενδύσουν χρήματα από διανεµηθέντα κα πληρωθέντα μερίσματα ή από επιτυχείς χρηματιστηριακές κινήσεις. Mιλάμε για ποσά της τάξης των 30-50 χιλιάδων ευρώ, που είναι η μέση τιμή ενός καλού διαμερίσματος στο χιονοδρομικό κέντρο Μπάνσκο για παράδειγμα. Εδώ έρχεται και ο ρόλος μας. Προσφέρουμε στους επενδυτές διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου μέσω επενδύσεων σε άλλου τύπου ενεργητικού με την υψηλότερη μελλοντική αποδοτικότητα – σε ακίνητα στη Βουλγαρία. Από άποψης κοινωνικού προφίλ, γίνεται λόγος για μέσους Έλληνες με καλή εκπαίδευση, της μεσαίας και μεσαίο-υψηλής τάξης, οι οποίοι ενδιαφέρονται κυρίως για τις κατοικίες. Οι επιχειρηματίες που βρίσκονται πλέον στην βουλγαρική αγορά, ενδιαφέρονται σε μεγαλύτερο βαθμό για την αγορά εμπορικών χώρων.   

Хέλαν: Οι Έλληνες επενδυτές, οι οποίοι είναι ανοιχτοί στην ιδέα να επενδύσουν τα χρήματά τους σε ξένες αγορές, έχουν πιο ελεύθερο τρόπο σκέψης. О απλός Έλληνας πολίτης είναι κατά κανόνα λίγο πιο συντηρητικός και οι επενδύσεις σε ξένη χώρα δεν είναι χαρακτηριστικές για όλους τους Έλληνες. Για το λόγο αυτό λέμε, ότι οι πελάτες μας είναι πιο ευρηματικοί. Όσοι έχουν επισκεφτεί τη χώρα, την δέχονται πολύ θερμά. Έχουμε μάλιστα και πελάτες, οι οποίοι σχεδιάζουν να εγκατασταθούν μόνιμα στη Βουλγαρία, αφού συνταξιοδοτηθούν. Η χώρα έχει όλες τις προϋποθέσεις καλής διαβίωσης σε χαμηλή τιμή.

Τι τύπου ακίνητα ζητούνται περισσότερο;

Δημήτρης: Το 80% των πωλήσεών μας είναι κατοικίες στη Σόφια και ακίνητα διακοπών στο Μπάνσκο. Ένα άλλο είδος ακινήτων είναι τα εμπορικά κτήρια και τα κτήρια γραφείων, στα οποία ο επενδυτής έχει μεγάλο ποσοστό αποδοτικότητας του κεφαλαίου και υψηλά κέρδη.

Ποιες είναι οι προβλέψεις σας για τη μέση τιμή αποδοτικότητας, την οποία οι πελάτες σας μπορούν να λάβουν σε περίπτωση επιτυχούς επένδυσης στην βουλγαρική αγορά ακινήτων;

Δημήτρης: Κατά κανόνα αναμένεται 6-10% ετήσια αύξηση του κεφαλαίου από επενδύσεις σε αγορές που έχουν ήδη σταθεροποιηθεί, όπως εκείνες της Δυτικής Ευρώπης. Η τιμή της αύξησης του κεφαλαίου στη Βουλγαρία, στην αγορά ακινήτων, είναι περίπου 20% ετησίως, και νομίζω ότι αυτή η τάση θα διατηρηθεί τα επόμενα 5 χρόνια.

Ξέρετε πλέον από κοντά την κατάσταση στη Βουλγαρία, τι κατά τη γνώμη σας πρέπει να αλλάξει για να μπορέσει να προσελκύσει ακόμη περισσότερους ξένους επενδυτές/αγοραστές;

Хέλαν: Ένα από τα βασικά προβλήματα αυτή τη στιγμή στη Βουλγαρία, μετά την ένταξή της στην Ευρωπαϊκή Ένωση, είναι η βελτίωση της υποδομής της χώρας. Πιο συγκεκριμένα η οδική υποδομή χρειάζεται σημαντική βελτίωση και ανάπτυξη. Η εύκολη πρόσβαση σε όλα τα σημεία της χώρας είναι βασικής σημασίας τόσο για τους μεγάλους, όσο και για τους μικρότερους επενδυτές. Ένας από τους κύριους λόγους για τον δισταγμό εκ μέρους κάποιων από τους πελάτες μας, είναι η άσχημη κατάσταση των δρόμων. Ξέρουμε ότι η βελτίωση του οδικού δικτύου αποτελεί μια χρονοβόρα διαδικασία και δεν μπορούμε να μην επισημάνουμε ότι πραγματοποιούνται έργα σε αυτό τον τομέα (ο αυτοκινητόδρομος Σόφια-Βάρνα π. χ.), χρειάζεται όμως πολλή δουλειά ακόμη σε αυτή την κατεύθυνση. Εκτός αυτού, δε νομίζω ότι η Βουλγαρία αντιμετωπίζει άλλα προβλήματα.

Δημήτρης: Συμφωνώ απολύτως με τη Χέλαν και δεν μπορώ να σκεφθώ κανένα άλλο εμπόδιο στην δυνατότητα επένδυσης στη Βουλγαρία. Η μόνη συμβουλή μου προς την βουλγαρική ηγεσία είναι: «Διαφημίζετε περισσότερο τη χώρα σας!». Ο κόσμος πρέπει να μάθει ποια είναι η σημερινή Βουλγαρία. Για μας, που βρισκόμαστε σε συνεχή επαφή με τη χώρα, είναι σαφές ότι η Βουλγαρία είναι μια ασφαλής και σύγχρονη χώρα με πολλές δυνατότητες, και δεν έχει τίποτα το κοινό με τη Βουλγαρία πριν από 20 χρόνια. Διαθέτει μια καλή νομοθεσία, προοδευτική νοοτροπία και αποτελεί έναν διεθνή τόπο για επενδύσεις.

Στην ουσία, θα ήθελα να υπογραμμίσω τα θετικά στοιχεία της χώρας. Οι άνθρωποι στη Βουλγαρία είναι εξαιρετικά εργατικοί και τίμιοι. Διατηρούμε άριστες επιχειρηματικές σχέσεις με τους Βούλγαρους εταίρους μας και οι συναλλαγές που πραγματοποιούμε, γίνονται με πλήρη διαφάνεια και με πολύ επαγγελματισμό. Νομίζω ότι πρέπει να γίνει ευρέως γνωστό το γεγονός, ότι στη Βουλγαρία εργάζονται ειδικοί πολύ υψηλού επιπέδου, ενώ η βουλγαρική αγορά είναι πολύ ασφαλής για ανάπτυξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην πραγματικότητα η βουλγαρική νομοθετική δομή στον τομέα της φορολογίας είναι αρκετά καλύτερη από την ελληνική. Έχουν δημιουργηθεί πολύ καλές συνθήκες για την προσέλκυση και την απορρόφηση ξένων κεφαλαίων. Η κυβέρνηση της χώρας πράγματι έλαβε σημαντικά μέτρα για την προσέλκυση νέων επενδύσεων και η Βουλγαρία κινείται πολύ γρήγορα προς την οικονομική πρόοδο. Εγώ προσωπικά πιστεύω, ότι αυτή είναι η σωστή κατεύθυνση η οποία πρέπει να ακολουθείται για την εξασφάλιση θετικής οικονομικής ανάπτυξης.

Ποιο είναι το ενδιαφέρον Βουλγάρων αγοραστών στην ελληνική αγορά ακινήτων;

Δημήτρης: Υπάρχει ορισμένο ενδιαφέρον από βουλγαρική πλευρά, ιδιαίτερα για ακίνητα στη Βόρεια Ελλάδα, στην περιοχή της Χαλκιδικής για παράδειγμα. Με την ένταξη της Βουλγαρίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση ο αριθμός τους αυξάνεται, δεν είναι όμως ανάλογος με τον αριθμό των Ελλήνων αγοραστών στη Βουλγαρία. Η πρόσβαση στη Μεσόγειο θάλασσα αποτελεί τον βασικό λόγο αγοράς ακινήτου στη Βόρεια Ελλάδα.

Πώς νομίζετε ότι θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων η εισαγωγή στη Βουλγαρία του ενιαίου ευρωπαϊκού νομίσματος;

Δημήτρης: Аν λάβουμε υπόψη την εμπειρία της Ελλάδας, μετά την εισαγωγή του ευρώ οι τιμές σίγουρα ανέβηκαν πολύ. Την στιγμή, την οποία η Βουλγαρία προβεί στην εισαγωγή του ενιαίου νομίσματος, περιμένετε να συμβεί το ίδιο και σε σας. Αυτό δε θα επηρεάσει μόνο το εμπόριο ακινήτων, μιλάμε για μία γενική άνοδο των τιμών στη χώρα. Προβλέπω οπωσδήποτε τουλάχιστον 10% αύξηση από την πρώτη κιόλας ημέρα της εισαγωγής του ευρώ.

Хέλαν: Οι βουλγαρικές επιχειρήσεις έχουν κάνει ένα καλό βήμα – χρησιμοποιούν στις συναλλαγές τους το ευρώ, οι τιμές των ακινήτων είναι σε ευρώ. Έτσι δε θα σημειωθεί τέτοια σύγχυση, όπως ήταν με τη δραχμή. Οπωσδήποτε όμως θα υπάρξει άνοδος των τιμών.

Δηλαδή, το συμπέρασμα της συζήτησής μας είναι, ότι τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή να αγοράσει κανείς ακίνητο στη Βουλγαρία;

Δημήτρης: Τώρα είναι η στιγμή να επενδύσετε στη βουλγαρική αγορά ακινήτων, επειδή θα πάρετε την υψηλότερη δυνατή αποδοτικότητα στο μέλλον του κεφαλαίου που έχετε επενδύσει. Υπάρχουν πολύ καλές ευκαιρίες, οι οποίες θα επιφέρουν καλά κέρδη τα επόμενα πέντε χρόνια.

Πηγή: grreporter.info